Short-stay verhuur: wat het betekent en waarom de regels op korte termijn veranderen

Short-stay klinkt aantrekkelijk: een woning kort verhuren en geen ingewikkelde opzeggingsprocedure als het contract afloopt. Die vrijheid bestaat inderdaad, maar alleen zolang de verhuur daadwerkelijk binnen de wettelijke uitzondering blijft. Zodra dat niet zo is, geldt met terugwerkende kracht de volledige huurbescherming. Ook als u en de huurder allebei iets anders hadden afgesproken.

In deze blog leest u wat short-stay inhoudt, welke risico's u als verhuurder loopt, hoe u het correct opzet en wat er verandert met het wetsvoorstel Wet passende huurcontracten.

Wat is short-stay, juridisch gezien?

Short-stay is geen apart huurregime met eigen regels, maar een uitzondering op de hoofdregel. De wet biedt in artikel 7:232 lid 2 BW een uitzondering voor huurovereenkomsten die 'naar hun aard van korte duur' zijn. Denkt u aan een vakantiewoning voor twee weken of een woning die binnen enkele maanden wordt gesloopt en waarbij de huurder dit vooraf weet. Bij zo'n overeenkomst gelden de gewone huurbeschermingsregels niet. Dat betekent geen huurprijsbescherming, geen ontruimingsbescherming, geen beperkte opzeggingsgronden voor u als verhuurder.

Het probleem is dat 'naar zijn aard van korte duur' een feitelijk criterium is, geen vast aantal nachten. Rechters wegen hierbij meerdere factoren tegen elkaar af: de aard van het gehuurde, de aard van het gebruik, de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst én de duur van het gebruik in de praktijk. De bedoeling van partijen telt dus wel mee, maar is niet doorslaggevend als het feitelijke gebruik die bedoeling tegenspreekt. Bijvoorbeeld wanneer de huurder de woning in de praktijk als vaste woonruimte gebruikt. In dat geval weegt dat feitelijke gebruik zwaarder dan wat op papier is afgesproken.

De risico's: herkwalificatie met terugwerkende kracht

Het grootste risico van short-stay verhuur is niet een boete, maar herkwalificatie. Een enkele clausule in het contract dat de verhuur 'naar zijn aard van korte duur' is, is onvoldoende als de praktijk anders uitwijst. Oordeelt een rechter dat de verhuur niet daadwerkelijk van korte duur was, dan wordt de overeenkomst met terugwerkende kracht aangemerkt als een gewone huurovereenkomst. De huurder geniet dan alsnog volledige huurbescherming, inclusief ontruimingsbescherming, ook al stond in het contract een andere bedoeling vermeld.

Daarnaast speelt op gemeentelijk niveau vaak een aparte vergunning- of registratieplicht voor toeristische verhuur, met een eigen handhavingsregime en bestuurlijke boetes bij overtreding. Deze twee risico's staan los van elkaar. Een gemeentelijke vergunning beschermt u niet tegen herkwalificatie onder het huurrecht, en andersom.

Hoe zet u het goed op?

Zorg dat de aard van de verhuur aantoonbaar kort is. Leg in het contract vast waarom de verhuur kortdurend is, bijvoorbeeld een concrete einddatum die samenhangt met een objectief gegeven zoals een sloopdatum of een vooraf bekende terugkeerdatum van uzelf.

Bewaar bewijs van het daadwerkelijke gebruik. Correspondentie, boekingsgegevens en de duur van het feitelijke verblijf helpen u aan te tonen dat de verhuur ook in de praktijk kortdurend was, mocht dit ooit worden betwist.

Controleer de gemeentelijke registratieplicht apart. Ga niet ervan uit dat een correcte huurovereenkomst u vrijstelt van een eventuele vergunningsplicht voor toeristische verhuur. Dit zijn gescheiden trajecten met eigen sancties.

Wees terughoudend met herhaalde verhuur aan dezelfde persoon. Verlengt u de overeenkomst telkens met dezelfde huurder, dan wijst dat eerder op een vaste bewoningssituatie dan op kortdurend verblijf, wat het risico op herkwalificatie vergroot.

Wat verandert er: de Wet passende huurcontracten

Op 2 juli 2026 is de internetconsultatie gestart voor het wetsvoorstel Wet passende huurcontracten. De kern van dit voorstel is dat verhuur van woonruimte langer dan 30 nachten wettelijk niet meer als 'naar zijn aard van korte duur' kan worden aangemerkt. Blijft een huurder langer dan 30 nachten, dan geldt automatisch de volledige huurbescherming, ongeacht wat partijen zijn overeengekomen.

Voor de praktijk betekent dit dat de ruimte om onder huurbescherming uit te komen aanzienlijk kleiner wordt dan nu het geval is. Waar de huidige uitzondering wordt beoordeeld op basis van de aard van de verhuur, zonder harde termijn, introduceert het wetsvoorstel een vaste grens. Opvallend is bovendien dat het wetsvoorstel geen overgangsrecht kent. De nieuwe regels zouden direct gaan gelden, ook voor bestaande overeenkomsten. Voor verhuurders die op dit moment structureel langer dan 30 nachten verhuren onder de vlag van short-stay, kan dit dus gevolgen hebben voor lopende contracten.

Het wetsvoorstel sluit de mogelijkheid van tijdelijke verhuur niet volledig af, maar beperkt deze tot een aantal met name genoemde categorieën:

Gecertificeerde huisvesting voor arbeidsmigranten, die voldoet aan de zogeheten Roemer-normen, blijft mogelijk als vorm van tijdelijke verhuur.

Studenten krijgen juist een verruiming: zij kunnen straks een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar afsluiten, ook als zij niet uit een andere gemeente of uit het buitenland komen. Nu is die mogelijkheid beperkt tot studenten die voor hun studie verhuizen.

Voor de reguliere short-stay verhuur van een woning aan toeristen of tijdelijke bewoners buiten deze categorieën, geldt de 30-nachtengrens onverkort.

De internetconsultatie over dit wetsvoorstel liep van 2 juli tot en met 28 augustus 2026 en is inmiddels gesloten. Het wetsvoorstel moet nu nog worden aangepast naar aanleiding van de ontvangen reacties en vervolgens door het parlement worden behandeld. De definitieve vorm en de inwerkingtredingsdatum staan dus nog niet vast. Voor verhuurders die short-stay structureel als verdienmodel gebruiken, is dit wel het moment om de eigen contracten en verhuurstrategie tegen het licht te houden.

Advies voor de praktijk

Short-stay verhuur biedt vrijheid, maar die vrijheid is smaller en kwetsbaarder dan vaak wordt gedacht. Bovendien staat die vrijheid op het punt nog verder te worden ingeperkt. Twijfelt u of uw huidige contracten de toets der kritiek doorstaan, of wilt u weten wat het wetsvoorstel voor uw portefeuille betekent? Laat uw contracten hierop beoordelen voordat een huurder of de wetgever dat voor u doet.