De Wet vaste huurcontracten: is de tijdelijke huurovereenkomst definitief verleden tijd?

Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 is het speelveld voor verhuurders drastisch veranderd. Waar we de afgelopen jaren gewend waren aan de flexibiliteit van contracten voor maximaal twee jaar (de beruchte 'artikel 7:271 lid 1-contracten'), is de juridische werkelijkheid in 2025 en 2026 weer: vast is de norm.

In deze blog leest u wat dit betekent voor u als verhuurder of vastgoedbelegger en welke risico’s u loopt?

De basis: onbepaalde tijd is de standaard

Vanaf 1 juli 2024 moeten nieuwe huurcontracten voor zelfstandige woningen direct voor onbepaalde tijd worden aangegaan. Spreekt u toch een tijdelijke duur af zonder dat er sprake is van een strikt wettelijke uitzondering? Dan wordt dit contract automatisch gezien als een contract voor onbepaalde tijd. De huurder geniet dan vanaf dag één volledige huurbescherming.

De ontsnappingsroutes: wanneer mag tijdelijk nog wel?

Hoewel de wet streng is, blijven er specifieke situaties waarin tijdelijk verhuren nog mogelijk is:

Specifieke doelgroepen: denk aan studenten, huurders die tijdelijk in het buitenland werken, of mensen in een acute noodsituatie (zoals na een echtscheiding). Dit is in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst vastgelegd.

Tussenhuur (Diplomatenclausule): als u de woning tijdelijk verlaat maar er na een afgesproken periode zelf weer gaat wonen. U moet dit duidelijk in de huurovereenkomst opnemen.

Doelgroepencontracten: woningen specifiek bestemd voor ouderen, jongeren of studenten. De huurovereenkomst met deze groepen wordt in principe voor onbepaalde tijd aangegaan, maar u kunt de huurovereenkomst makkelijker opzeggen als de huurder niet meer tot de doelgroep behoort.

Hospitahuur: bij hospitaverhuur (waarbij u als verhuurder in dezelfde woning woont) geldt een 'proeftijd' van 9 maanden. Binnen deze periode kunt u de huur zonder opgaaf van reden opzeggen. In 2025 en 2026 wordt dit instrument door de overheid extra gestimuleerd.

Naar aard van korte duur: dit is een zeer strikte uitzondering voor situaties waarin het overduidelijk om een zeer kort verblijf gaat.

Voorbeeld: het verhuren van een vakantiewoning voor een verblijf van twee weken, of het verhuren van een woning die binnen drie maanden gesloopt gaat worden waarbij de huurder dit vooraf weet. Let op: rechters passen dit criterium zeer terughoudend toe.

Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft aangekondigd om aan plannen te werken om onder voorwaarden permanente bewoning van vakantiehuizen mogelijk te maken. De stand van die plannen is nog onduidelijk. 

Leegstandwet: bijvoorbeeld bij voorgenomen verkoop of ingrijpende renovatie/sloop.

De fatale termijn: de aanzegplicht

Zelfs als u een rechtsgeldig tijdelijk contract heeft (bijvoorbeeld met een student), kunt u alsnog onbedoeld vastzitten aan een contract voor onbepaalde tijd door een vormfout.

U bent namelijk verplicht de huurder schriftelijk te informeren over het einde van de huur. Dit moet gebeuren:

Niet eerder dan 3 maanden voor de einddatum en niet later dan 1 maand voor de einddatum.

Vergeet u dit, of bent u één dag te laat? Dan wordt het tijdelijke contract van rechtswege omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.

Risico’s voor de verhuurder: een praktijkvoorbeeld

Het grootste risico zit in de foutieve kwalificatie. Als een contract niet waterdicht is geformuleerd, zit u ongewild vast aan een huurder. Dit heeft directe impact op de verkoopwaarde van uw object en uw rendement.

Een concreet voorbeeld:

Stel, u verhuurt een appartement aan een expat die aangeeft voor maximaal twee jaar in Nederland te blijven. U stelt een contract op voor twee jaar, denkend dat dit onder de uitzondering 'tijdelijke aard' valt. Echter, als deze huurder na twee jaar weigert te vertrekken en u naar de rechter stapt, kan de rechter oordelen dat de reden voor de tijdelijkheid niet specifiek genoeg is omschreven of niet strikt voldoet aan de nieuwe wetgeving.

Het gevolg? Het contract wordt met terugwerkende kracht gezien als een contract voor onbepaalde tijd. U kunt de woning niet vrij van huur verkopen en de huurder geniet volledige bescherming, ongeacht wat u onderling op papier heeft gezet.

De 3 meest gemaakte fouten in 2025/2026

Veel verhuurders tasten nog in het duister over de nieuwe spelregels. Dit zijn de meest voorkomende valkuilen:

Gebruik van 'oude' modelcontracten: veel verhuurders gebruiken nog modellen van vóór juli 2024. De clausule voor twee jaar zonder opgaaf van reden is nu nietig, waardoor het contract direct voor onbepaalde tijd geldt.

Ontbreken van 'doelgroep-onderbouwing': sinds de nieuwe wet moet u in het contract exact omschrijven tot welke wettelijke uitzonderingsgroep de huurder behoort. Zonder deze specifieke motivatie houdt de tijdelijkheid geen stand bij de rechter.

Foutieve aanzegging bij de diplomatenclausule: bij tussenhuur moet de huurder uiterlijk één maand voor het einde schriftelijk worden geïnformeerd dat het contract stopt. Gebeurt dit niet, te laat, of onjuist? Dan wordt het contract alsnog omgezet in onbepaalde tijd.

Advies voor de praktijk

De overgang naar vaste contracten dwingt verhuurders tot een veel strengere selectie aan de poort. Omdat opzeggen wegens 'het verstrijken van de termijn' niet meer kan, is een juridisch sluitend contract en een correcte dossieropbouw essentieel om nare verrassingen te voorkomen.