Huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte opzeggen: waar moet u als verhuurder op letten?

Wilt u als verhuurder de huurovereenkomst van uw winkelpand of uw horecaruimte opzeggen? Dan moet u goed opletten. Het opzeggen van de middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW) is aan strikte wettelijke regels gebonden. Kleine vormfouten in de opzeggingsbrief of een onjuiste opzegtermijn leiden vaak tot kostbare procedures bij de kantonrechter. In deze blog leest u hoe u rechtsgeldig opzegt, welke opzeggingsgronden er zijn en hoe u de termijnbescherming van 5+5 jaar hanteert.

De formele vormvereisten van de opzegging

Als verhuurder moet u erop letten dat de opzegging aan de formele vormvereisten voldoet. Anders is de opzegging nietig. De wettelijke vereisten waar u op moet letten zijn:

• U moet met een aangetekende brief of een deurwaardersexploot opzeggen;

• U moet de opzegtermijn in acht nemen;

• U moet de opzeggingsgrond in de brief vermelden.

Opzeggen met aangetekende brief of deurwaardersexploot

Een opzegging die niet via een aangetekende brief of een deurwaardersexploot is gedaan, is niet altijd ongeldig. Het gaat er in de kern om dat u tijdig heeft opgezegd en dat kunt aantonen. Dat is in de praktijk ook werkbaar, maar u doet er goed aan om de opzegging wel met een aangetekende brief of deurwaardersexploot te doen.

De wettelijke opzegtermijn die u in acht moet nemen

De opzegtermijn is ten minste één jaar. U mag in de huurovereenkomst in het voordeel van de huurder van deze termijn afwijken. Het is u niet toegestaan om een kortere opzegtermijn in de huurovereenkomst op te nemen. Dat gaat in tegen de bescherming die de wet de huurder biedt. Wanneer u een kortere opzegtermijn in acht neemt, is de opzegging niet geldig.

De huurder kan een kortere opzegtermijn vernietigen. Dat kan met een brief of in een gerechtelijke procedure, als u een beëindigingsprocedure bij de kantonrechter bent gestart. In de procedure kan de huurder zich erop beroepen dat de opzegtermijn niet voldoet aan de wettelijke opzegtermijn. Alleen als de huurder tijdens het aangaan van de huurovereenkomst door een professionele partij is bijgestaan (bijvoorbeeld een aanhuurmakelaar), kan het zijn dat de rechter uw opzegging niet ongeldig verklaart. U kunt dan namelijk een beroep doen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

De wettelijke opzeggingsgronden waar u zich op kunt beroepen

Een huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte wordt standaard voor een termijn van 5 jaar aangegaan. Daarna wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd met nog eens 5 jaar (de 5+5 regel). Dit is de termijnbescherming die een huurder toekomt.

U kunt de huurovereenkomst na de eerste periode van 5 jaar alleen opzeggen op de volgende gronden:

• slechte bedrijfsvoering van de huurder;

• dringend eigen gebruik.

Na de tweede periode van 5 jaar zijn er een aantal extra opzeggingsgronden waar u een beroep op kunt doen. Deze zijn:

• de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst; of

• u wilt een bestemming verwezenlijken volgens een geldig bestemmingsplan.

U heeft de instemming van de huurder nodig voor de opzegging

Om een gerechtelijke procedure te voorkomen, heeft u de instemming van de huurder met de opzegging nodig. Stemt de huurder niet in, dan moet u een beëindigingsprocedure starten bij de kantonrechter. In die procedure verzoekt u de kantonrechter om de huurovereenkomst tussen u en de huurder te beëindigen.

De kantonrechter wijst uw verzoek na de eerste periode van 5 jaar toe, als u het bestaan van de opzeggingsgronden kunt bewijzen. De bewijslast dat de huurder een slechte bedrijfsvoering heeft of dat u het pand dringend voor eigen gebruik nodig heeft, rust op u.

Na de eerste periode van 5 jaar moet de kantonrechter ook een belangenafweging maken. Bij de beoordeling van uw verzoek weegt de kantonrechter dan uw belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst af tegen de belangen van de huurder bij de verlenging van de huurovereenkomst. Het belang dat volgens de kantonrechter zwaarder weegt, krijgt voorrang.

Waarop u als verhuurder moet letten bij de opzegging van een huurovereenkomst?

Om de kans op succes bij de opzegging van de huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte te vergroten, moet u als verhuurder dus vooral letten op dat u:

• per aangetekende brief of deurwaardersexploot opzegt;

• minimaal één jaar voor de einddatum van de huurovereenkomst opzegt; en

• de opzeggingsgrond in de opzegbrief vermeldt.

Daarnaast doet u er goed aan om zoveel mogelijk bewijs te verzamelen van de opzeggingsgrond waar u zich op beroept. Op die manier vergroot u de kans dat u in de procedure bij de kantonrechter gelijk krijgt.