De Wet betaalbare huur: het einde van de ongebreidelde huurprijzen?

De huurmarkt in Nederland staat op zijn kop. Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht, een ingrijpende hervorming die de grens tussen de vrije sector en sociale huur radicaal heeft verschoven. Waar verhuurders voorheen in de vrije sector konden vragen 'wat de gek ervoor geeft', zijn de regels nu strikter dan ooit. Voor huurders biedt dit kansen op een lagere huur, terwijl verhuurders hun rendement zien verdampen. Maar wat betekent deze wet nu echt voor uw situatie?

Wat houdt de Wet betaalbare huur precies in?

De kern van de nieuwe wet is het invoeren en regulering van het zogenaamde middensegment. Voorheen waren woningen met meer dan 147 punten 'vrij', wat betekende dat de huurprijs niet gebonden was aan wettelijke maxima. Met de nieuwe wet is dit systeem uitgebreid. Het doel? Betaalbare woningen behouden voor middeninkomens die te veel verdienen voor sociale huur, maar niet genoeg voor de (oude) vrije sector.

De nieuwe puntengrens: van 147 naar 186 punten

De belangrijkste wijziging is de verschuiving van de liberalisatiegrens. Woningen die tussen de 144 en 186 punten scoren volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS), vallen nu in het gereguleerde middensegment. Dit betekent dat voor deze woningen een maximale huurprijs geldt van circa € 1.228,08 (prijspeil 2026). Scoort een woning minder dan 186 punten? Dan mag de huur simpelweg niet hoger zijn dan wat het puntenaantal voorschrijft.

Dwingende huurprijzen en de rol van de gemeente

Nieuw is dat het WWS nu dwingend is geworden. Voorheen moest een huurder zelf naar de Huurcommissie stappen om een lagere huur af te dwingen. Nu krijgen gemeenten de taak om actief te handhaven. Verhuurders die een te hoge huur vragen voor een woning in het middensegment, riskeren flinke bestuurlijke boetes. Het puntenstelsel is hiermee geen 'advies' meer, maar de wet.

Wat zijn de gevolgen voor lopende en nieuwe huurcontracten?

De impact van de wet hangt sterk af van het moment waarop het huurcontract is getekend.

Bestaande contracten: wanneer moet de huur omlaag?

Voor de meeste lopende contracten in de vrije sector (boven de 147 punten) verandert er direct niet veel. De wet heeft namelijk geen volledige terugwerkende kracht. Echter, als een woning volgens het puntensysteem eigenlijk in de sociale huur (onder de 144 punten) had moeten vallen, kan de huurder in sommige gevallen alsnog een verlaging afdwingen. Voor het middensegment geldt de regulering pas zodra er een nieuwe huurder in de woning trekt.

Nieuwe contracten per 1 juli 2024

Teken je nu een nieuw huurcontract? Dan is de Wet betaalbare huur direct van toepassing. Verhuurders zijn verplicht om bij het contract een puntenberekening te voegen. Blijkt de woning 180 punten waard te zijn, maar vraagt de verhuurder € 1.500? Dan kan de huurder naar de Huurcommissie (of de gemeente) om de huur direct te laten verlagen naar het wettelijke maximum.

De impact op de woningmarkt: uitponden of verhuren?

De wet zorgt voor veel onrust onder particuliere beleggers. Door de combinatie van de lagere huurinkomsten en de verhoogde belastingen in Box 3, kiezen veel verhuurders voor 'uitponden': het verkopen van de huurwoning zodra de huurder vertrekt. Hoewel dit gunstig is voor starters die een woning willen kopen, vrezen experts dat het aanbod van huurwoningen in de grote steden hierdoor verder zal krimpen.

Conclusie: bereid je voor op de nieuwe realiteit

Of je nu huurder of verhuurder bent, de Wet betaalbare huur vereist actie. Verhuurders doen er goed aan hun WWS-punten opnieuw te berekenen en te kijken naar verduurzamingsopties (zoals een beter energielabel) om meer punten te scoren. Huurders doen er verstandig aan om hun contract te laten toetsen; een besparing van honderden euro's per maand ligt in veel gevallen voor het oprapen.