Verduurzamen met de VvE: hoe zit het met de nieuwe regels over de besluitvorming?

Staat uw Vereniging van Eigenaars (VvE) voor de uitdaging om het complex te verduurzamen en loopt u vast in de besluitvorming? In 2026 staat een ingrijpende wetswijziging aan te komen die de besluitvorming binnen de VvE in het kader van verduurzaming moet verspoelen. Waar op dit moment een zware meerderheid in de vergadering van eigenaars is vereist, maken de nieuwe regels het makkelijker om groen licht te krijgen voor isolatie, zonnepanelen of een gezamenlijke warmtepomp. In deze blog leest u hoe de besluitvorming nu is geregeld, aan welke verplichtingen de VvE moet voldoen en welke wijzigingen eraan zitten te komen.

Hoe ziet de besluitvorming binnen de VvE eruit?

Besluiten van de VvE worden genomen door de vergadering van eigenaars. Waar de besluitvorming aan moet voldoen, is meestal in de splitsingsakte geregeld. Daarin staat hoeveel stemmen een appartementseigenaar mag uitbrengen. Het aantal stemmen is gekoppeld aan hoe groot het appartement of het winkelpand van een de desbetreffende eigenaar is.

In de splitsingsakte staat ook met hoeveel stemmen het besluit moet worden aangenomen om van een rechtsgeldig besluit te kunnen spreken. Voor een regulier onderhoud moet het besluit meestal met ‘volstrekte meerderheid’ van de uitgebrachte stemmen worden aangenomen. Dat is de helft van de uitgebrachte stemmen + 1.

Voor een verbetering of verandering van het appartementencomplex is vaak ‘een gekwalificeerde meerderheid’ van de uitgebrachte stemmen nodig. Hoeveel dat precies is, staat in de splitsingsakte. In de regel is dat tweederde (2/3) of drievierde (3/4) van het aantal uitgebrachte stemmen.

Energiebesparende maatregelen (verduurzaming) worden als verbetering en/of verandering gezien. Het besluit daarvoor moet daarom met gekwalificeerde meerderheid worden aangenomen.

Er geldt soms ook een quorum voor de besluiten van de VvE

Een quorum is het minimumaantal stemgerechtigden die bij een vergadering van eigenaars aanwezig moet zijn om een rechtsgeldig besluit te kunnen nemen. Of er een quorum geldt en hoeveel dat moet zijn, staat in de splitsingsakte. Als er een quorum geldt, moet u ervoor zorgen dat daar minimaal aan wordt voldaan. Anders is het besluit nietig.

Meestal is er een modelreglement van toepassing op de besluitvorming van de VvE

Een modelreglement is een door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) opgestelde set standaardregels voor de VvE’s. Omdat veel regels voor elke VvE hetzelfde zijn, hoeft een notaris niet voor elk appartementencomplex het wiel opnieuw uit te vinden. In de splitsingsakte wordt dan het modelreglement van toepassing verklaard op de VvE. Daarin zijn zaken geregeld als:

• aandelen en breukdelen;

• gebruik van privé gedeelten en gemeenschappelijke ruimten;

• onderhoud en kosten;

• besluitvorming en vergadering;

• bestuur en beheer;

• geschillenbeslechting.

Door de jaren heen heeft de KNB verschillende modelreglementen opgesteld. De oudste dateert van 1973 en de nieuwste van 2021. Het modelreglement uit 2021 is specifiek voor kleine VvE’s bedoeld. Daarmee wordt het voor kleine VvE’s eenvoudiger om de VvE te beheren. Voor grotere VvE’s dateert het nieuwste modelreglement uit 2017. Welk modelreglement op uw VvE van toepassing is, vindt u terug in de splitsingsakte.

Veel VvE’s werken met een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Een MJOP is een rapport waarin staat wanneer welk onderhoud moet plaatsvinden en wat de indicatie van de kosten daarvan zijn. Het MJOP heeft voornamelijk betrekking op de gemeenschappelijke zaken binnen de VvE. Zaken zoals het dak, de gevels, de kozijnen, de trappen en liften.

In het MJOP worden de volgende onderwerpen geregeld:

• beschrijving van het gebouw;

• huidige staat van alle onderdelen;

• de benodigde onderhoudswerkzaamheden;

• welke onderhoudswerkzaamheden prioriteit hebben;

• wat de kosten van het onderhoud zullen zijn;

• planning voor de onderhoudswerkzaamheden;

• de jaarlijkse bijdrage van de appartementseigenaren.

Als een VvE ervoor kiest om een MJOP op te stellen, dan moet het plan betrekking hebben op een periode van ten minste 10 jaar. Daarnaast mag het MJOP niet ouder zijn dan 5 jaar. Het is daarom verstandig om het MJOP elk 5 jaar te actualiseren door het plan herzien.

Het opstellen van een MJOP is wettelijk niet verplicht. De verplichting volgt wel uit het modelreglement uit 2006 en verder. Het MJOP moet verder door de vergadering van eigenaars worden goedgekeurd en aangenomen.

Welke veranderingen in de besluitvorming zitten eraan te komen in 2026

In november 2025 heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een brief naar de Tweede Kamer gestuurd. In de brief kondigt de minister een aantal wijzigingen aan voor de verduurzaming van appartementen als onderdeel van de Versnellingsagenda. Uit het onderzoek van het ministerie blijkt namelijk dat één op de vijf appartementseigenaren aangeeft dat er sprake is van achterstallig onderhoud bij de VvE. Met de aangekondigde maatregelen wil de minister de verduurzaming versoepelen en daarmee versnellen. Het gaat onder andere om de volgende plannen.

• Aanpassen van de besluitvorming

De minister wil dat een VvE straks met een gewone meerderheid (50+1) van de uitgebrachte stemmen besluiten kan nemen over verduurzaming en onderhoud. Op dit moment geldt een ‘gekwalificeerde meerderheid’ van 2/3 of 3/4 van de uitgebrachte stemmen. Hiermee wil de minister het besluitvormingsproces binnen de VvE versimpelen.

• Verlengen van de periode voor het MJOP

Het MJOP moet op dit moment voor een periode van ten minste 10 jaar worden opgesteld. De minister wil die periode verlengen naar 30 jaar. Dit moet ervoor zorgen dat VvE’s voldoende en realistisch sparen voor toekomstig onderhoud van het appartementencomplex.

• Digitaal vergaderen

De Wet digitale algemene vergadering privaatrechtelijke rechtspersonen moet het voor de VvE’s (en andere rechtspersonen) mogelijk maken om volledig digitale vergaderingen van eigenaars te houden. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel op 16 december 2025 goedgekeurd. Nu is de Eerste Kamer aan zet.