Verborgen gebreken na oplevering: hoe voert u verweer als aannemer?

De oplevering van een bouwproject zou het moment moeten zijn waarop u een hoofdstuk afsluit, maar in de praktijk blijkt dit vaak het begin van een nieuwe risicofase. Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) en de geactualiseerde UAV 2025, is de positie van de aannemer bij gebreken na oplevering fundamenteel veranderd.

De opdrachtgever klaagt over een gebrek

Wanneer een opdrachtgever u na maanden of zelfs jaren aanspreekt op een vermeend verborgen gebrek, is een emotionele reactie begrijpelijk, maar een juridische strategie noodzakelijk. Niet elk mankement is immers een ‘verborgen gebrek’ waarvoor u aansprakelijk bent. In deze blog leest u hoe u effectief verweer voert door kritisch te kijken naar het gebrek en hoe cruciaal een zorgvuldig opgesteld proces-verbaal van oplevering is. Kennis van uw rechtspositie is hierbij het beste gereedschap om onterechte claims buiten de deur te houden. 

Aansprakelijkheid aannemer na oplevering onder de Wkb

Waar u voorheen vaak beschermd werd door de regel dat de zichtbare gebreken bij oplevering voor rekening en risico van de opdrachtgever kwamen, ligt de bewijslast nu bij u op het bord. Sinds de inwerkingtreding van de Wkb bent u als aannemer aansprakelijk voor gebreken die tijdens de oplevering niet zijn ontdekt. De opdrachtgever hoeft alleen aan te tonen dat er sprake is van een bouwgebrek. U moet vervolgens aantonen dat het gebrek wel tijdens de oplevering is ontdekt of dat het gebrek u niet kan worden toegerekend. Uw bewijslast is met de invoering van de Wkb aldus verzwaard.

Is er wel sprake van een gebrek?

U bent alleen aansprakelijk voor gebreken. Een gebrek kan fysiek of niet fysiek zijn. Fysieke gebreken zijn zichtbare gebreken, zoals lekkend dak of scheuren in de muren en plafond. Bij niet-fysieke gebreken moet u denken aan het niet verstrekken van certificaten, het opleverdossier of garantieverklaringen. Beide gebreken leiden ertoe dat het opgeleverde werk niet voldoet aan de aanneemovereenkomst. Als een opdrachtgever bij u klaagt, ga dan direct na of er sprake is van een gebrek. Als u kunt aantonen dat daarvan geen sprake is, blijft er niets over waarvoor u aansprakelijk kan worden gehouden.

Belang proces-verbaal van oplevering bij verborgen gebreken

Zelfs als er sprake is van een fysiek gebrek, kunt u aan de aansprakelijkheid ontkomen. U moet dan aantonen dat het gebrek tijdens de oplevering is ontdekt. Om dat te kunnen aantonen, is het proces-verbaal van oplevering van cruciaal belang. In het proces-verbaal neemt u alle gebreken op die tijdens de oplevering zijn ontdekt. Doe dat zo nauwkeurig mogelijk, bijvoorbeeld met detailfoto’s, omschrijving van het gebrek, akkoord van de opdrachtgever en verklaringen van aanwezigen. Op die manier kunt u zich achteraf makkelijker verweren tegen uw aansprakelijkheidstelling, als het gebrek in het proces-verbaal is opgenomen. Daarmee kunt u aantonen dat het gebrek tijdens de oplevering is ontdekt.

Het gebrek is niet aan u toe te rekenen

Gebreken kunnen allerlei oorzaken hebben. Alleen als de oorzaak van het gebrek aan uw werk ligt, bent u daarvoor aansprakelijk. Als een opdrachtgever bij u klaagt, doet u er verstandig aan om de oorzaak van het probleem technisch te (laten) onderzoeken. Toont het onderzoek aan dat het gebrek door het gebruik van de opdrachtgever of andere omstandigheden die niet aan uw werk liggen is ontstaan, dan kunt daar niet aansprakelijk voor worden gehouden.

Schakel een bouwrechtadvocaat in

Helpen de bovenstaande stappen u niet? Schakel dan een bouwrechtadvocaat in. Een bouwrechtadvocaat kan voor u nagaan of er andere mogelijke verweren zijn die u kunt aanvoeren, zoals of de opdrachtgever binnen bekwame tijd heeft geklaagd, de vordering mogelijk is verjaard of komen te vervallen en of de opdrachtgever zijn schade heeft beperkt.