Bouwgebreken na oplevering: wat te doen bij verborgen gebreken?

Het moment is daar: de bouw van uw woning is volledig afgerond en u krijgt de sleutel overhandigd. Toch blijkt na de oplevering dat niet alles volgens plan is verlopen. U ontdekt in de eerste week na ingebruikname lekkage, vochtproblemen of scheuren in de muren. Hoe gaat u daarmee om?

Bouwgebreken na oplevering zijn de bron van veel frustraties en zorgen voor hoge kosten. Wanneer er sprake is van verborgen gebreken, is het cruciaal om direct de juiste stappen te ondernemen. In deze blog leest u wat onder verborgen gebreken wordt verstaan, wanneer de aannemer daarvoor aansprakelijk is en welke stappen u moet ondernemen om uw rechten veilig te stellen.

Wat zijn verborgen gebreken?

Niet alle gebreken zijn bij de oplevering van de woning zichtbaar. Wanneer u tijdens het gebruik van de woning gebreken ontdekt, wordt er gesproken van verborgen gebreken. Denk daarbij aan:

• scheuren in de muren;

• installatiefouten;

• slecht kitwerk;

• vochtproblemen;

• slechte ventilatie.

  
  

Aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken

Voor de aansprakelijkheid van de aannemer is het belangrijk om een onderscheid te maken tussen twee situaties: de situatie vóór 1 januari 2024 en de situatie na 1 januari 2024.

Vóór 1 januari 2024 gold dat de aannemer aansprakelijk is voor verborgen gebreken, tenzij de opdrachtgever het gebrek bij de oplevering had kunnen ontdekken. Voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering had kunnen ontdekken, werd de aannemer ontslagen van alle aansprakelijkheid. Deze regel geldt nog steeds voor aanneemovereenkomsten die vóór 1 januari 2024 zijn aangegaan.

Na 1 januari 2024 is de aansprakelijkheid van de aannemer verruimd. Dat komt door de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsboring voor het bouwen (Wkb). Op grond van de Wkb is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt.

Met de wijziging wordt de opdrachtgever, vooral een particuliere opdrachtgever, beschermd. De aannemer moet sinds de Wkb aantonen dat de opdrachtgever het gebrek bij de oplevering heeft ontdekt of dat het gebrek hem niet kan worden toegerekend. Alleen dan kan hij aan de aansprakelijkheid ontkomen.

Wat kunt u doen bij verborgen gebreken?

Wanneer u een verborgen gebrek heeft ontdekt, kunt u de volgende stappen doorlopen om uw rechten veilig te stellen.

Stap 1: leg het gebrek goed vast

Dit is belangrijk om aan te tonen dat er sprake is van een gebrek. De bewijslast dat er sprake is van een gebrek rust namelijk op u als opdrachtgever. U kunt het gebrek vastleggen door duidelijke foto’s of video’s daarvan te maken. Als het om een technisch gebrek gaat, is het verstandig om een deskundige daarvoor in te schakelen.

Stap 2: meld het gebrek aan de aannemer

Probeer in overleg tot herstel van het gebrek te komen. 

Stap 3: stel de aannemer in gebreke

Is overleg niet mogelijk? Dan moet u de aannemer in gebreke stellen. Stuur een (aangetekende) e-mail of brief naar de aannemer waarin u duidelijk aangeeft welk gebrek u heeft ontdekt. Verwijs in uw e-mail of brief naar de aanneemovereenkomst en overige contractstukken.

Stap 3: geef de aannemer de gelegenheid om te herstellen

Neem in uw e-mail of brief een redelijke termijn op waarbinnen de aannemer het gebrek moet herstellen. Wat een redelijke termijn is, hangt af van de ernst van het gebrek en uw situatie.

Stap 4: schakel een bouwrechtadvocaat in

Als de aannemer niet binnen de redelijke termijn het gebrek herstelt, raakt hij in verzuim. In dat geval is het handig om juridisch advies in te winnen bij een bouwrechtadvocaat. Een bouwrechtadvocaat kan samen met u kijken naar uw mogelijkheden om de aannemer alsnog tot herstel te dwingen.