Mijnbouwschade en versterking bij een twee-onder-een-kapwoning: wat als uw buren niet meewerken?

Uw woning is de ene helft van een twee-onder-een-kapwoning in Groningen. Uw buren denken anders over de versterking dan u. Zij willen geen opname, of ze willen geen werkzaamheden aan hun deel van het huis. Wat betekent dat voor u?

Bij een gewone woning beslist de eigenaar zelf. Bij een twee-onder-een-kapwoning is dat anders, omdat de twee woningen aan elkaar vastzitten. Wat de ene eigenaar beslist, raakt de andere.

In deze blog leest u waarom de versterking van uw woning van uw buren afhangt, wat de wet zegt over eigenaren die niet meewerken, hoe dat verschilt van een gewoon burengeschil en wat u kunt doen om een vastgelopen situatie te voorkomen.

Waarom uw buren erbij horen

Bij een twee-onder-een-kapwoning zijn de twee woningen constructief met elkaar verbonden. Dat betekent dat ze technisch zo aan elkaar vastzitten dat het vaak niet mogelijk is om de ene woning te versterken zonder de andere. Dit geldt ook voor een rijtjeswoning of een flat.

De regering gaat er daarom van uit dat eigenaren van constructief verbonden gebouwen samen tot een keuze moeten komen. Voor de hele versterking is dus niet alleen uw wens bepalend, maar ook die van uw buren.

Wat als uw buren niet meewerken?

Een eigenaar is niet verplicht om mee te werken aan de versterking van zijn woning. De wet laat de minister in dat geval een besluit nemen om de woning niet te versterken. Dat kan wanneer een eigenaar weigert mee te werken aan de opname van zijn gebouw. Dit staat in artikel 13k van de Tijdelijke wet Groningen.

Dit besluit mag alleen als de belangen van gebruikers of andere belanghebbenden niet worden geschaad. De eigenaar of bewoner van een constructief verbonden woning, zoals uw buren, kan zo'n belanghebbende zijn. De weigering van de buren zegt dus niet automatisch dat uw eigen woning buiten de versterking valt. Tegen zo'n besluit kunnen bezwaar en beroep worden ingesteld.

Voordat de overheid een besluit neemt, probeert zij eerst met de eigenaar tot afspraken te komen. Daarbij wil de minister de eigenaren van verbonden woningen ondersteunen met een bemiddelingsproces, zodat ze onderling tot overeenstemming komen.

Hoe verschilt dit van een gewone situatie tussen buren?

Ook zonder aardbevingen hangen de twee helften van uw woning samen. De scheidsmuur en vaak ook de fundering zijn dan mandelig. Dat betekent dat ze van beide eigenaren samen zijn. Wilt u aan zo'n gezamenlijk onderdeel iets veranderen of herstellen, bijvoorbeeld bij funderingsherstel, dan heeft u in beginsel de instemming van uw buren nodig. Er zijn twee verschillen met de versterking.

1. Wie beslist als de buren weigeren? Bij een gewoon burengeschil is dat de rechter. Weigeren uw buren zonder een goede reden, dan kunt u de rechter vragen hun toestemming te vervangen. Bij spoed, bijvoorbeeld als er gevaar is voor verzakking of instorting, kan dat in een kort geding. U moet dan laten zien dat herstel nodig is en dat u het eerst met uw buren hebt besproken. Bij de versterking neemt de minister een besluit, niet de rechter. Tegen dat besluit staan bezwaar en beroep open.

2. Wie neemt het initiatief? Bij een gewoon burengeschil ligt het initiatief bij u. U legt het voor aan de buren en u gaat zo nodig naar de rechter. Bij de versterking begint de overheid het traject, bijvoorbeeld met een brief over de versterkingsopgave en een opname, en bemiddelt zij tussen eigenaren van verbonden woningen.

Wat in beide situaties hetzelfde blijft: uw buren zitten er altijd aan vast. Als u het gesprek daarover te laat voert of niets vastlegt, staat u zwakker. Weigeren de buren zonder reden en lijdt u daardoor schade, dan kunt u in een gewoon burengeschil soms schadevergoeding vorderen, mits u zich constructief hebt opgesteld en hebt gewaarschuwd voor de gevolgen.

Bezwaar of beroep: gratis advocaat

Bent u het niet eens met een besluit over de versterking, bijvoorbeeld een besluit om uw woning niet te versterken, dan kunt u bezwaar maken en daarna in beroep gaan. Als eigenaar van een gebouw in Groningen of Drenthe kunt u daarvoor gebruikmaken van de subsidieregeling van de Raad voor Rechtsbijstand. De advocaat helpt dan bij het bezwaar en het beroep. Dat is gratis voor u. Alleen eventuele griffierechten kunnen voor uw rekening komen. Een inkomenseis geldt niet.

Voorwaarden zijn dat u eigenaar bent van het gebouw en dat u eerst bericht hebt ontvangen van het IMG of de NCG. Huurders en buren die geen eigenaar zijn, vallen er niet onder.

Wilt u hulp bij bezwaar of beroep tegen het besluit over de versterking? MVadvocatuur kan u daar gratis bij helpen.

Wat kunt u zelf doen?

Begin met het gesprek met uw buren, nog voordat de eerste brief of afspraak komt. Vraag wat hun bezwaar is. Vaak ligt de weigering in de overlast, de kosten of de werkzaamheden en niet in de versterking zelf.

Leg uw gesprekken en afspraken schriftelijk vast. Maak per e-mail of brief duidelijk wat u wilt en waarom, zodat u later kunt laten zien dat u zich hebt ingespannen.

Meld u zich pas bij de bevoegde instanties als u zelf weet wat u wilt, en vraag om bemiddeling als het gesprek vastloopt.

Advies voor de praktijk

Een twee-onder-een-kapwoning in het aardbevingsgebied kunt u niet los van uw buren zien. Praat vroeg, leg vast wat is afgesproken en vraag om bemiddeling als het niet lukt.

Zit u in een vergelijkbare situatie of weigeren uw buren mee te werken aan de versterking? Laat uw positie beoordelen voordat u een volgende stap zet.