Een woning verkopen met mijnbouwschade of een lopend versterkingsdossier: wat moet u melden aan de koper?

Een huis verkopen in Groningen betekent vaak meer dan alleen de sleuteloverdracht regelen. Heeft de woning ooit te maken gehad met aardbevingsschade door gaswinning? Loopt er nog een dossier bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen of de Nationaal Coördinator Groningen? Dan krijgt u als verkoper te maken met een mededelingsplicht die verder gaat dan bij een gewone verkoop. Verder krijgt u te maken met praktische vragen over wie straks de schadevergoeding ontvangt.

In deze blog leest u wat u als verkoper moet melden, wat er gebeurt met een lopend schade- of versterkingsdossier bij de eigendomsoverdracht en welke risico's u loopt als u hierover zwijgt.

De mededelingsplicht: meer dan alleen invullen wat er gevraagd wordt

Bij de verkoop van een woning geldt de hoofdregel dat de verkoper de koper moet informeren over gebreken die van belang zijn voor diens beslissing om te kopen of over de prijs die hij bereid is te betalen. Dit volgt uit de conformiteitseis van artikel 7:17 BW: een woning moet de eigenschappen bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Weet u als verkoper van scheurvorming, verzakking of andere schade die verband houdt met gaswinning, dan is dit een omstandigheid die de koper wil kennen. Ook als de schade inmiddels is hersteld.

In de praktijk wordt dit geconcretiseerd via de vragenlijst die bij de meeste verkopen wordt ingevuld, waarin expliciet wordt gevraagd naar scheurvorming, verzakkingen en bekende gebreken. Vult u deze onjuist of onvolledig in, dan is dat een aanwijzing dat u niet aan uw mededelingsplicht heeft voldaan. Ook wanneer de koper zelf ook een onderzoeksplicht heeft.

Wat gebeurt er met een lopend IMG- of NCG-dossier bij verkoop?

Heeft u een schademelding lopen bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen of een versterkingsdossier bij de Nationaal Coördinator Groningen op het moment van verkoop, dan eindigt die procedure niet automatisch bij de eigendomsoverdracht. Het recht op een schadevergoeding is verbonden aan degene die eigenaar was op het moment dat de schade ontstond, niet aan de nieuwe eigenaar. Dit betekent dat u als verkoper met de koper afspraken moet maken over de afhandeling: wilt u de procedure zelf afronden en de vergoeding behouden of wordt het recht op vergoeding overgedragen aan de koper? Dit laatste kan via een cessie, die doorgaans in de koopovereenkomst en de notariële akte wordt vastgelegd.

Ontbreekt zo'n afspraak, dan ontstaat al snel onduidelijkheid. Zeker als de vergoeding pas maanden na de overdracht wordt uitgekeerd. Neem deze afstemming dus niet als bijzaak mee, maar leg haar expliciet vast.

Praktijkvoorbeeld

Stel, u verkoopt een woning die in het verleden scheurvorming had door een aardbeving. De schade is hersteld en u heeft destijds een vergoeding ontvangen via het IMG. U vult de vragenlijst in en vermeldt niets, omdat u vindt dat de schade toch is hersteld en dus niet meer relevant is.

Na de overdracht ontdekt de koper tijdens een verbouwing dat de herstelde scheur is dichtgesmeerd zonder dat de onderliggende oorzaak is aangepakt en dat er een dossier bij het IMG heeft gelopen. De koper stelt dat hij, had hij dit geweten, een lager bod had gedaan of nader onderzoek had laten doen.

Ook een hersteld gebrek met een schadehistorie kan dus onder de mededelingsplicht vallen, juist omdat het iets zegt over de staat van de fundering en de kans op herhaling.

Advies voor de praktijk

Bij de verkoop van een woning met een schade- of versterkingsverleden is volledige en tijdige informatie de beste bescherming tegen latere geschillen. Twijfelt u wat u wel en niet moet melden, of wilt u de overdracht van een lopend IMG- of NCG-dossier goed vastleggen? Laat de koopovereenkomst hierop vooraf beoordelen, dat voorkomt discussie ná de overdracht.