Verborgen gebreken bij de aankoop van een woning: Wat zijn uw rechten?

De champagne is op en de verhuisdozen staan in de woonkamer, maar dan slaat het noodlot toe: bij de eerste douchebeurt blijkt er een lekkage in de badkamer te zitten die de verdiepingsvloer aantast, of u stuit op een verrotte dakconstructie die tijdens de bezichtiging onzichtbaar bleef. Wanneer dergelijke gebreken na de levering aan het licht komen, ontstaat direct een juridisch geschil over de aansprakelijkheid voor de herstelkosten. De centrale vraag is dan: is er sprake van non-conformiteit?

In deze blog leest u wat non-conformiteit precies inhoudt en wat de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper betekenen. Ook leest u wat de gevolgen zijn als partijen hun verplichtingen niet nakomen en hoe u de transactie zo soepel mogelijk kunt laten verlopen.

Wat is non-conformiteit bij de koop van een woning?

Het uitgangspunt is dat de woning aan de koopovereenkomst moet beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). Dit betekent dat de woning de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de koopovereenkomst mag verwachten (artikel 7:17 lid 2).

Een koper mag er in de basis van uitgaan dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een ‘normaal gebruik’ als woonhuis. Ontbreken er eigenschappen waardoor dit normale gebruik wordt belemmerd, dan is er sprake van non-conformiteit. Bij de aankoop van een woning wordt vaak gebruikgemaakt van modellen van NVM of Vastgoed Nederland. In deze modellen is de garantie dat de woning geschikt is voor normaal gebruik standaard opgenomen.

Wanneer is een woning ongeschikt voor normaal gebruik?

Een woning is ongeschikt voor normaal gebruik als u er niet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot in kan worden gewoond. Voorbeelden van gebreken die hieronder kunnen vallen zijn:

• Een instabiele fundering of ernstige verzakkingen;

• Een lekkend of verrot dak;

• Een brandgevaarlijke elektrische installatie.

Of een gebrek het ‘normaal gebruik’ echt belemmert, hangt af van de specifieke omstandigheden. Zo moet een koper bij een oude woning of een ‘kluswoning’ meer rekening houden met achterstallig onderhoud en verouderde systemen dan bij een nieuwebouwwoning. In dergelijke gevallen levert niet elk gebrek direct non-conformiteit op.

Wat houdt de mededelingsplicht van de verkoper in?

De verkoper is verplicht om alle gebreken te melden die hem bekend zijn en die het normaal gebruik van de woning kunnen belemmeren. In de juridische praktijk weegt de mededelingsplicht vaak zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Dit betekent dat een verkoper zich niet kan verschuilen achter het gebrek aan onderzoek door de koper, als de verkoper wist van een ernstig gebrek en dit heeft verzwegen. De ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ die een verkoper vaak moet invullen, helpt om aan de mededelingsplicht te voldoen. De plicht beperkt zich echter niet tot de vragen in de vragenlijst. De verkoper moet ook buiten de vragenlijst informatie verstrekken, als die informatie van belang is voor de koper.

Wanneer heeft de koper een onderzoeksplicht?

Tegenover de mededelingsplicht staat de actieve onderzoeksplicht van de koper. De koper moet vrijwel altijd zelf onderzoek doen naar de staat van de woning. Zo raakt hij bekend met eventuele zichtbare gebreken. Bij twijfel over een eigenschap moet de koper vragen stellen of extra onderzoek laten doen. Een bouwkundige keuring is het meest voorkomend onderzoek bij de aankoop van een woning.

Maakt de verkoper gebruik van een NVM-model, dan biedt de vragenlijst veel informatie. Toch is deze lijst geen garantie. Onvolledige informatie maakt de verkoper niet direct aansprakelijk. De koper blijft dus altijd verantwoordelijk voor zijn eigen onderzoeksplicht. De vragenlijst kan wel een basis vormen voor de verwachtingen die de koper mag hebben bij de aankoop van de woning.

Gevolgen van niet-nakoming van de mededelings- of onderzoeksplicht

Heeft de verkoper informatie verzwegen die hij had moeten delen, dan kan hij niet met succes beweren dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. Schending van de mededelingsplicht leidt meestal tot aansprakelijkheid van de verkoper. Omgekeerd kan een koper de verkoper niet aanspreken als hij zelf niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Dit geldt als het gebrek bij normaal onderzoek aan het licht was gekomen.

Wat zijn uw rechten als koper bij non-conformiteit?

Voldoet de woning niet aan uw verwachtingen, dan kan er sprake zijn van non-conformiteit. U heeft dan verschillende mogelijkheden. U kunt:

• Het gebrek zelf laten herstellen en herstelkosten op de verkoper verhalen;

• Schadevergoeding vorderen;

• De koopovereenkomst (gedeeltelijk) ontbinden;

• De koopovereenkomst (gedeeltelijk) vernietigen.

U moet de verkoper wel eerst in gebreke stellen voordat u verdere acties kunt ondernemen. Dat doet u met een ingebrekestelling waarin u de verkoper een termijn geeft om zelf het gebrek kosteloos te herstellen. Van welke mogelijkheid u daarna het beste gebruik kunt maken, hangt af van uw wensen en uw specifieke situatie. U doet er goed aan om daar juridisch advies over in te winnen.

Wat kunt u als verkoper doen om aansprakelijkheid te voorkomen?

Om aansprakelijkheid te voorkomen, doet u er als verkoper goed aan om de koper van zoveel mogelijk informatie over de staat van de woning te voorzien. Verstrek de informatie schriftelijk, zodat u dat achteraf kunt aantonen. Daarnaast doet u er goed aan om de koper op zijn onderzoeksplicht te wijzen en hem in de gelegenheid te stellen om een bouwkundige keuring uit te voeren. Op die manier voorkomt u dat u achteraf aangesproken wordt voor gebreken die de koper zelf had kunnen waarnemen.